「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」から、老朽化マンションの終活と再生を考える


2020年6月24日、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が交付されました。
この法律によって、どのようなことが可能となるのでしょうか?
高経年マンションの建替えプロジェクトに長年関わっている旭化成不動産レジデンス(株)マンション建替え研究所 副所長 大木祐悟さんに解説していただきました。

そもそも「適正化法」と「マンション建替法」ってどんな法律?

築後40年以上のマンションは、令和元年末には91.8万戸。10年後(令和11年末)には約2.3倍の213.5万戸、20年後(令和21年末)には約4.2倍の384.5万戸に。今後、高経年マンションは急増傾向にあります。
※国土交通省「築後30、40、50年超の分譲マンション戸数」より、マンション・ラボがグラフ作成。


→典拠:国土交通省「築後30、40、50年超の分譲マンション戸数」(令和元年末現在/令和2年7月1日更新) ※外部リンク

——今回の法律改正のきっかけは何でしょう?

大木さん
以前から高経年マンションを取り巻く問題は、取り沙汰されてきました。鉄筋コンクリートのマンションは、適切に管理していれば建物の長寿命化を図ることができます。
しかし現実には、管理組合の担い手である住民が高齢化し、住民の無関心や意見の対立、資金難などによって、適切な管理が施されないマンションも少なくありません。管理不全や耐震性に問題があるマンションは、建替えや敷地売却などを検討し、再生に向けた取り組みを行うことが課題となっています。
こうした状況を鑑みて、マンション管理の適正化を図り、修繕が困難なマンションは建替えなどの再生の円滑化を図るために、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が交付されました。

ここで、この2つの法律の概要と改正ポイントを表にまとめてみました。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「適正化法」という)
【目的】マンション管理の適正化の推進

①国による、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本方針策定
②地方公共団体によるマンション管理適正化の推進
 ・マンション管理適正化推進計画制度
 ・管理計画認定制度
 ・管理適正化のための指導・助言

マンションの建替え等の円滑化に関する法律(以下「建替法」という)
【目的】マンションの再生の円滑化の推進

①マンション建替えのための除却認定対象(耐震性の不足を拡充)
・外壁の剥落などにより危害を生ずるおそれがあるマンションなど(マンション敷地売却の選択肢の拡充)
・バリアフリー性能が確保されていないマンションなど(マンション建替え型の容積緩和要件の拡充)
②団地における敷地分割制度の創設

——「適正化法」によって地方公共団体によるマンション管理のサポートが推進され、「建替法」は、耐震性不足のマンションだけでなく、老朽化やバリアフリーで問題のあるマンションでも「建替え」の選択肢が増えるほか、団地においては「敷地分割制度」という選択肢がでてくるのですね?

大木さん
さらに「建替法」の改正によって、要除去認定を受けた老朽化マンションを含む団地で、敷地共有者の5分の4以上の同意があれば、一部敷地を分割して建替えや売却が可能となります。
たとえば1970年代以降に建設されたような何十棟もある巨大団地プロジェクトで、同じ敷地内で1棟だけが要除去認定を受けた場合、敷地共有者の5分の4以上の同意によって、敷地を分割して1棟だけ建替えということも容易になります。

「建替法」の改正により、たとえば巨大団地の1棟だけが要除去認定マンションとなったとき、新たに創設された団地の敷地分割制度によってその棟のみの売却や建替えのほか、その棟を含めた数棟の売却や建替えが行いやすくなります。(参考:国土交通省の本法律改正の概要)

以下の記事は、大木さんもプロジェクトメンバーとして関わった、熊本地震で被災した5棟構成の上熊本ハイツの建替え事例です。こちらの建替えは、住民が一致団結してスピード決議した希有な成功例でしたが、一般的なマンションの建替えで区分所有者の意見をまとめるのは大変難しいことです。

熊本地震で被災したマンションが、1年半のスピード決議で建替えを実現できた理由に迫る!

「適正化法」は、地方自治体の取り組みに期待

今回の2つの法律改正は、入居から管理〜マンションの終活まで、マンション全体のライフプランに大きく関与します。(国土交通省の本法律改正の概要より抜粋)


国土交通省 マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律(令和2年法律第62号)(令和2年6月24日公布)概要 ※外部リンク

——今回の法改正は、マンションのライフプランを見渡して「管理の適正化の推進」を行い、最終的に修繕や改良が必要になった場合には「敷地売却」「建替え」という再生の道をサポートするというトータルな取り組みとわかりました。大木さんは、「適正化法」についてはどうお考えですか?

大木さん
「適正化法」の改正により、マンション管理の適正化を推進するために、地方自治体が積極的に関与することが可能となります。「管理計画認定制度」などにより、マンション管理の良さが誰の目にも見える形で評価されれば、マンションの資産価値や管理組合の意識向上にも役立つと考えられます。適正なマンション管理が、市場価値を創造することができれば管理組合にとっても励みになります。
その意味でも、今回の法改正は重要なものですが、現実には地方自治体によって取り組みが異なってくる可能性もあります。今後、この問題に真摯に取り組む自治体が増えることを期待したいと思います。

「建替法」の改正のポイントは、①マンション敷地売却制度及びマンション建替え型容積緩和の要件の拡充、②団地の敷地分割制度の創設

国土交通省「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律(令和2年法律第62号)」より。

——「建替法」はいかがですか?

大木さん
改正前は、耐震性に問題があるマンションしか要除去認定を受けることができませんでした。今回の改正で、耐震性の問題以外に、
・火災に対する安全性に問題があるマンション
・外壁が落下してまわりに危害を及ぼす可能性があるマンション
も、特定要除去認定マンションとされ、敷地売却決議に進むことが可能になります。
また、
・給排水管の損傷や腐食などによって著しく衛生上有害となるマンション
・バリアフリー性能に問題があるマンション
も、基準に達していないと認められれば、容積緩和の適用対象となります。
これら認定対象が拡大したことにより、建替えの円滑化が期待できます。

マンションの終活に「建替え」「敷地売却」という2つの選択肢

大木さんは、「これからはマンションも終活を考える時代になってきた」と言います。「マンションの終活」は、高経年マンションだけの問題ではなく、どの築年数のマンションでも早めに考えておきたいテーマです。

大木さん
「マンションの終活」を考える場合、これまでは主に「建替え」中心で進められてきました。しかし法改正によって、マンションとその敷地を第三者に売却して、売却代金を区分所有者で配分する「マンション敷地売却」という選択肢を選ぶマンションも、今後は増えてくるでしょう。法改正によって、老朽化した「マンションの終活」に他の選択肢が用意されたことは、それでなくても合意形成が難しい老朽化マンションにとっては朗報です。
敷地売却制度も団地の分割も、実現するまでには時間がかかると思いますが、今後の制度の展開を見守りたいと思います。

大木さんが講師となってマンション老朽化問題を考えるWEB講座を、以下ページで公開中です。興味のある方はぜひご覧ください。

旭化成不動産レジデンス「今だから考えるマンション老朽化問題」基礎講座編(全4回・1回約15分・無料) ※外部リンク

旭化成不動産レジデンス(株) 
マンション建替え研究所 副所長 大木祐悟さん

マンション建替えの合意形成活動を研究・支援する唯一の組織。旭化成不動産レジデンスは現在までに24件の建替えプロジェクトに関与。日本で最も多くのマンション建替えを手掛ける。現在、HPで大木さんの講師による「マンション再生WEB講座」を無料開催中。

「今だから考えるマンション老朽化問題」基礎講座編(全4回・1回約15分・無料) ※外部リンク


マンションも、いつか終活を考える時期を迎えます。今回の法改正をきっかけに、自分が住んでいる期間だけ考えれば良いというのではなく、いつか子どもや孫に引き継ぐ資産として、どのような将来の選択肢があるのかについて考えておきたいものです。

国土交通省が推進する「マンションストック長寿命化等モデル事業」もあります。マンションの長寿命化のためにできることを考えるのもひとつの解決策です。

老朽化マンションの長寿命化に向けて!「マンションストック長寿命化等モデル事業」募集中

また、これまでに紹介してきた記事でも、マンションの将来について具体的に検討しているマンション管理組合の事例があります。ぜひこちらの記事も参考にしてください。

・次世代の建替計画まで見越して用地取得計画まで考える西京極大門ハイツの事例
西京極大門ハイツのスゴイ取り組み マンションは、まちづくりだ!経営学編

・築50年の自分たちのマンションの未来まで考えるブラウシアの事例
マンションもブランディングの時代?注目の「ブラウシア・ブランディング・ブック」発刊

2020/07/22