迫る!民泊新法施行、早急にマンションの管理規約を変えなければいけないワケとは?

訪日外国人の急増で脚光を浴びている民泊。ただ、文化も習慣も異なる人たちが日本のマンションに滞在することで起こりうるトラブルは少なくないのが現状です。

世界的な民泊ビジネスの普及にともない、我が国でも国家的な戦略の一つとしてその規制のハードルを低くする「住宅民泊事業法」いわゆる民泊新法が、2018年6月15日に施行されることが決まりました。新法施行後は事業者が届出を行うことで、マンションの一室でも民泊をビジネスとして行うことができるようになります。そのためマンション住民としては、それによって発生しうるトラブルの危険性や取るべき対処法について、しっかりと把握しておく必要があります。

民泊新法施行で変わる民泊の現実とマンションでの生活について、一般社団法人神奈川県マンション管理士会所属のマンション管理士 坂井誠仁さんにお話を伺いました。

そもそも民泊新法って何?

個人宅の一部やマンションの空き部屋など、宿泊施設以外のスペースを観光客などに有料で貸し出す「民泊ビジネス」は、インターネット仲介サイトの出現により世界各地で盛んに行われるようになりました。しかしこのビジネスモデルは、現行の日本の旅館業法の規制に照らし合わせると、ほとんどが要件を満たしておらず、「違法」となってしまうのが現状なのです。

「民泊が『事業』のようで『事業』になっていないグレーゾーンにある現実を改善しようというのがこの法律の趣旨」と話す坂井さん。「簡単にいえば現行の旅館業法の枠を取り払い、民泊をビジネスとして成り立たせようとする狙いがあります。しかしすべてを緩和するのではなく、新しいルールや制限も設けて、周辺環境の安全や安定も確保する意義もあります」
この法律では

①民泊を「家主居住型」と「家主不在型」の2つに区別して、いずれのタイプでも「一定の要件」の範囲内で住宅の貸し出しを認める。
②年間営業日数を最大180日以内に制限する(自治体によってはさらに短縮した条例を制定できる)。
③住宅宿泊事業者は都道府県知事への届出が義務付けられる。
④家主不在型については住宅宿泊管理業者への管理委託を要し、その管理者は国土交通大臣への登録が義務付けられる。

といった規制が新たに施され、それを遵守した適正な事業者だけがこのビジネスを営む権利を得ることになります。

マンションでの民泊を認める、認めない、一部認めるという方針によって、管理規約のあり方が変わります。大切なのは民泊新法施行前にその方向性を理事会で定めることです。

8割のマンション管理組合が「民泊反対」の現状

現在マンションの一室などを使い無許可で行われている家主不在型の民泊では、周辺住民との間でトラブルになっている事例も少なくありません。坂井さんによると

●エントランス付近に、見知らぬ外国人がウロウロしている
●夜中に呼び鈴を何度も鳴らされる、音楽などの騒音を出している
●ルールを無視してゴミを捨てている、共用部でタバコを吸っている
●お香などの独特な匂いが部屋から漂ってくる

などといった迷惑行為が、民泊滞在者と思われる人によって引き起こされるケースが発生しているといいます。また、共用部を破損したり、管理費を払っていない民泊利用者が使用することに不公平感を覚える人もいるとのこと。さらには万が一災害が発生したときに、その部屋に誰が宿泊しているのかわからないという状況では、防災上の観点からも懸念が残ります。

このような現状から、多くのマンションが自分のマンションでの民泊を禁止したいと考えているようです。2018年2月に一般社団法人マンション管理業協会が行ったアンケートでは、管理規約の改正や総会・理事会での決議で民泊を禁止したマンション管理組合は80.5%にもおよび、容認はわずか0.3%という結果が出ています(残り19.1%は検討中か何もしていない組合)。

マンションを使った民泊事業者の届出では、管理組合に民泊事業を禁止する意思がないことを確認し、その誓約書を提出する必要があります。ただあくまで業者側による「確認」のため、禁止したいのであれば管理規約でしっかりその旨を謳っておく必要があります。

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マンションの管理規約に載せるべき項目は?

民泊新法では、民泊事業の届出時点で、民泊事業が行われようとしているマンションで民泊事業を禁止する意思が管理組合にないことを確認しなければならないとなっています。

民泊新法の施行は2018年6月15日。すでに3月15日から届出は始まっています。ですので民泊事業を認めたくないのであれば、3月15日以前に理事会で方向性を定め、規約改正の準備をしている旨を組合員全員に対して文書等で掲示、配布しておく、というのが理想でした。

現時点でそれらの対応が行われておらず、民泊業者が届出を済ませた場合、法的には民泊事業が許可されることになります。さらに民泊業者の届出後に民泊禁止の管理規約改正をしたいとなれば、その組合員(民泊業者)の承諾が必要となる可能性もあります。

ではどうするか。民泊事業を認めたくないのであれば、とにかく速やかに理事会を開催し、民泊可否の決議をすることです。業者としては、届出時に「民泊事業を禁止する意思が管理組合にないこと」を確認しなければならないのですから、「民泊事業を禁止する意思」をたとえ議事録上に残すだけでも効果はあります。それを1日でも早く行うことで、届出が行われるリスクはその分下がります。そのような措置を施した後、その意思を明確に示すために、民泊を禁止する管理規約の改正を行うのです。

管理規約で民泊を禁止するまでの流れ
1 民泊に関する情報を共有し、民泊を許可するか否かの方向性を定める

2 民泊を禁止するのであれば、その旨をマンション内に文書等で掲示、配布する

3 管理会社、マンション管理士等の協力のもと、具体的な規約の文言を作成する

4 理事会にて審議する

5 総会を開き、管理規約変更の承認を得る

6 住民に交付し、周知する

それでは具体的に、どんな内容を管理規約に記載すればよいでしょうか。坂井さんは「国土交通省が発表している資料に、規約改正のポイントとなる標準管理規約第12条の改正例が書かれているので、それを参考にするとよいでしょう」と言います。

住宅宿泊事業を禁止する場合

第12条
区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。

基本的には、この例文通りに改正していれば問題はないそうです。また事業者の届出に改正が間に合わなくても、事業者は禁止する方針が総会・理事会で決議されていない旨を確認する義務がありますので、とにかくマンションとしての民泊に対する考え方を早めに決議しておくことが重要となります。

「管理組合側と宿泊事業を営もうとする管理業者や仲介業者とは、民泊に関する知識の量に大きな開きがありますので、思わぬ盲点を突かれた挙句、望まない民泊が始まってしまうことも考えられます。そうならないためにも、マンション管理のプロであるマンション管理士に相談して、味方になってもらうことをおすすめします」と坂井さんは説明し、弁護士や司法書士も法律の知識はもちろん豊富ですが、マンション規約の分野はニッチなため、相談相手としてはより専門的なマンション管理士の方が時間の短縮になるだろうというご見解でした。

坂井さんが所属するマンション管理士会は多くの都道府県に団体があり、それぞれに窓口を設けています。民泊に関する管理規約の改正で疑問があるのであれば、まず一般社団法人日本マンション管理士会連合会のホームページ(外部リンク)で、お住いの地域の管理士会を検索して尋ねてみるとよいでしょう。

「管理規約で禁止したとはいえ、民泊のトラブルが完全に防げるとは限りません。困ったときにはまずは管理会社、次に地域のマンション管理士会へ相談を」と話す、一般社団法人神奈川県マンション管理士会の坂井誠仁さん。

「マンション標準管理規約」の改正内容を確認してみよう!

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2018/05/02

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