55階建てタワーマンションの大規模修繕工事が、超便利な「Webシステム」の活用で成功!気になるその中身に迫る!

マンションの大規模修繕工事の期間中は、「洗濯物が干せない」「カーテンが開けられない」など、居住者様の生活面にさまざまな影響が出てきます。これらの問題をきめ細かくサポートするため、大規模修繕工事期間中の情報発信としてWebシステムを導入したマンション様の事例をご紹介します。

工期2年・工事費用約12億円!エルザタワー55の大規模修繕工事

エルザタワー55

埼玉県川口市にある総戸数650戸の超高層タワーマンション。建設当時、日本一の高さ(185メートル)のタワーマンションとして話題となる。タワーマンションの大規模修繕工事の先駆けとして、17年目となる2015年3月から2017年2月まで、工期2年・総事業費用約12億円の大規模修繕工事を実施した。

建物名:エルザタワー55様
所在地:埼玉県川口市
竣 工:1998年
階 数:地上55階建て・地下1階建て
総戸数:650戸

埼玉県川口市にあるエルザタワー55は、日本の超高層タワーマンションの先駆けとして、竣工当時から話題となったマンションです。2015年から始まった大規模修繕工事についても、超高層タワーマンションの大規模修繕工事の先駆けとして注目を浴びました。

エルザタワー55管理組合様では、過去に見習う事例のない「超高層タワーマンション初」ともいえる大規模修繕工事を推進するために、本工事の2年前から、コンサルティング会社の公募、建物調査診断、大規模修繕工事の仕様書策定、施工会社の入札公募を進めてきました。

中でも特筆すべきは、管理組合様・管理会社様・施工会社様・設計監理会社様でしっかりとタッグを組んで、工事期間中の居住者様の意見や要望を吸い上げて、Webシステムも活用しながらきめ細かな情報共有を図った仕組みづくりです。今回は、その点についてお話を伺いました。

工事の情報をきめ細かく居住者様に伝えるために、Webシステム「Mcloud修繕」導入を提案

エルザタワー55管理組合 第19期理事長 渡邉美樹様。

渡邉理事長
管理組合では、2年間を要する工事期間中、居住者の安全・安心を確保しつつ、生活の利便性を損なうことは最小限で済むように配慮したいという意向がありました。

いつどのくらい工事作業が入って、自分の部屋の窓の外での作業を実施し、ベランダに洗濯物が干せないのかということは、居住者にとって大きな問題です。そこで施工会社の方から、工事情報の共有のためにWebシステムを併用したいという提案をいただきました。

今回の大規模修繕工事を担当した株式会社シミズ・ビルライフケア(外部リンク) 副部長の澤田洋児様。

シミズ・ビルライフケア様
エルザタワー55は、650戸という大規模タワーマンションです。各戸の郵便ポストへのお知らせチラシの配布や1階に工事情報を掲示するだけでは、情報共有が行き届きません。

また55階建てという超高層のため、中高層階の居住者様が1階の工事情報にアクセスしにくいという事情もありました。皆様の要望をヒアリングさせていただくと、工事情報の共有に関しては以下のような声が上がりました。

【工事情報に関する居住者様の声】

・ホワイトボードの工事情報掲示では、駐車場や駐輪場から直接入館すると見逃しやすい。
・ベランダで洗濯物を干そうとしたときに、今日が工事の日かどうかわからなくて困る。
・高層階ほど1階エントランスの郵便ポストまで、工事情報のチラシを取りに行くのが面倒。
・郵便ポストに投函されるチラシが多いので、必要な工事情報のチラシを見逃してしまう。

修繕工事の情報は、デジタルとアナログツールの両面から居住者様へお届け

「Mcloud修繕工事支援サービス」(以下、「Mcloud修繕」)のトップ画面(サンプル)。お知らせ、洗濯物情報、カレンダー、工事写真、よくある質問など、工事に関する情報のすべてがまとめられています。

「Mcloud修繕工事支援サービス」(以下、「Mcloud修繕」)のトップ画面(サンプル)。お知らせ、洗濯物情報、カレンダー、工事写真、よくある質問など、工事に関する情報のすべてがまとめられています。

シミズ・ビルライフケア様
ヒアリングから、工事情報を居住者の皆様に適切かつスピーディにご提供することが求められていることがわかりました。そこで、弊社からWebシステム「Mcloud修繕工事支援サービス」(外部リンク)をご提案しました。

これは、エルザタワー55様専用サイトを設けて、「工事期間中のお知らせ、洗濯物情報、工事写真、よくある質問」などの工事に関する情報を発信するものです。居住者様は、パソコンやスマートフォンから24時間お好きなときに、最新の工事情報へアクセスいただくことができます

洗濯物情報画面(サンプル)では、各戸毎に「○洗濯物が干せる、△ホコリが発生する場合、×洗濯物が干せない」という状況を表示します。

シミズ・ビルライフケア様
特に、日頃の生活に密接に関係する「当日洗濯物が干せるかどうか」の情報については、「洗濯物情報」画面から各戸毎の状況をお伝えしました。

また工事情報を発信する立場の弊社としても、スマホ画面から最新情報に間違いがないかどうかを再確認して、正確な情報をしっかりとお伝えするように心掛けました。

紙のチラシで各戸配付や掲示している「お知らせ」は、「Mcloud修繕」画面でも同じ内容がいつでも確認できます。

シミズ・ビルライフケア様
情報発信は、Webシステムだけでなく、同内容の紙のお知らせを、1階の掲示板やホワイトボード、低層階・中層階・高層階のエレベーターホールに掲示をし、デジタルとアナログの両面から情報共有を行いました。これまで紙だけのお知らせで情報共有を行っていた場合よりも、居住者様からのお問い合わせ数が少なかったように感じています。

渡邉理事長
洗濯物情報は、主に女性の方々が活用されていたようです。もうひとつ欲を言えば、バルコニー面の工事に使うリフトクライマーの通過情報も欲しかったですね。高層階の居住者は特に、カーテンを閉めないし、ビューバスがある部屋もある。シャワーから出てきて、工事の方と窓越しに目が合うなんていうこともありますので。

工事期間中の「ZA(ゼロ・アクシデント)運動」で、安全・安心の徹底を心掛ける

管理組合様では、工事期間中の安全・安心の確保と、居住者様との工事情報の共有を徹底して心掛け、以下のような取り組みを行いました。

・子どもの安全のために「子ども向け説明会」の開催

マンションは小学校や保育園と隣接しており、登下校時の工事車両の通行や工事現場への立ち入りの危険性については、特に子どもへの配慮が必要だと、管理組合様ではお考えでした。
実際お子さんのいる居住者様からも不安の声が上がっており、シミズ・ビルライフケア様からも提案があり、事前に「子ども向け説明会」を実施。シミズ・ビルライフケア様から、工事現場に関する注意点などを、子ども向けにわかりやすく説明しました。

・月1回オープンスタイルの打ち合わせの場を持つ

工事期間中は毎月1回、管理組合様、管理会社様、施工会社様による、工事進捗報告の場が設けられました。この場はオープンスタイルとなっており、一般の居住者様も参加可能。居住者様が普段心配なことやご意見を吸い上げるための場として機能しました。

・理事会メンバーで「ZA(ゼロ・アクシデント)運動」の推進

工事がスタートすると、理事会メンバーが「ZA(ゼロ・アクシデント)運動」として、工事現場の見学、植木鉢の仮置き場や階段・通路などの敷地内見回りを行い、居住者の目線で危険がないかどうかを点検して回りました。気付いた点は、すぐに管理会社様や施工会社様に連絡して対処。管理組合様による積極的な関わり方が、アクシデント・ゼロの大規模修繕工事を成功に導きました。

大規模修繕工事をストレスなく円滑に進めるために—コミュニティの下支えが欠かせない

管理会社として大規模修繕工事を支えた、株式会社大京アステージの倉本 昇様(写真左)と多胡 和津明様(写真右)。

エルザタワー55様での円滑かつ安全な大規模修繕工事の成功は、管理組合様・管理会社様・施工会社様の密接な連携が大きな要因だったと言えます。また、日頃から防災対策や自治会活動に積極的に取り組んでいるマンションコミュニティということも、今回の成功を下支えしています。

大京アステージ様
エルザタワー55管理組合様では、一般的な防災マニュアルでは超高層タワーという特殊な事情に合致しないということで、約3年前から防災マニュアル小委員会を発足し、エルザタワー55管理組合オリジナルの防災マニュアルづくりに取り組んでおられます。

現在、火災編、地震編、水害編という災害種類に対応した防災マニュアルを作成中です。非常に防災意識の高いマンションコミュニティであるということも、今回の大規模修繕工事を安全に推進できたことの下支えになったと思います。

渡邉理事長
マンション内の組織の基盤が出来上がっていたことも役立ったと思います。エルザタワー55管理組合には、ハード面を支える建物施設委員会やソフト面を支える生活環境広報委員会などを始めとした5つの委員会活動があります。そこで自由に意見を出し合って決定したことを各委員長で構成されている幹部会で確認した後に、理事会で決定するという3段構えのシステムが出来上がっています。また理事会の出席率も高く、居住者の皆さんが積極的にコミュニティに関与しています。

大規模修繕計画が始まる前からコミュニティの基盤が出来上がっているかどうかで、重要な意思決定にも関わってくるのではないでしょうか。

シミズ・ビルライフケア様
管理組合、管理会社様、居住者様のご協力で、安全に工事を終えることができました。Webシステムを取り入れたことで、少しでも居住者様の利便性に貢献できたのだとしたら嬉しく思います。
ただ、弊社としてはこれで終わりではありません。アフターケアと定期点検を行いながら、次の修繕計画へのご提案を見据えて、今回の経験を次回にしっかりと生かしていきたいですね。


大規模修繕工事は、どのマンションにも必要なことです。居住者様にとっては不自由な生活を強いられる中でWebシステムを活用してきめ細かな情報共有を行い、安全に円滑に進めることができればより良いですね。

【今回導入されたWebシステム】

「Mcloud修繕工事支援サービス」
(外部サイト)
大規模修繕工事期間中のマンションの工事スケジュールやお知らせなどが確認できる情報発信システム。

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2017/10/18

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