マンション大規模修繕――費用の抑え方は?小規模マンションでの注意点!

マンションの築年数が10年に差し掛かると、初めての大規模修繕のタイミングがやってきます。多くの場合、マンション管理会社がこの修繕計画を管理しています。
マンション管理組合のための地域ネットワーク活動を推進しているNPO法人かわさきマンション管理組合ネットワーク(外部リンク)(以下、川管ネット)では、2年前から具体的に修繕計画と向き合う必要性を呼び掛けています。今回、川管ネットにお伺いして、修繕計画の進め方を相談事例と併せて教えていただきました。

大規模修繕計画のコンサルタント活用は2種類の方法がある

修繕計画はマンションの規模・構造・形態・立地条件・築年数によって、内容や進め方が違います。まずは分譲時に作成されている長期修繕計画を、理事会や修繕委員会などで確認、検討することが大切です。大規模修繕計画を進めていく上で専門家を活用する方法として、設計監理方式責任施工方式があります。

設計監理方式は、設計事務所などのコンサルタントをパートナーとして、実施計画→施工業者の選定→工事監理を進めていきます。専門家が組合の立場で建物診断や実施計画を作成し、適切な施工業者を選択していくので、当初の計画だけに頼らず現状に合わせた修繕を進めることができます。また、施工業者の選定時に競争原理を働かせることや、より高品質でかつ適正な費用で施工業者を選ぶことができます。但し、全修繕費用にコンサルタント費を組み込む必要が生じますが、費用対効果は上がると言えます。

責任施工方式では、管理会社や施工会社をパートナーとして修繕を進めるため、基本的には分譲時の計画に沿って、全てお任せで進めることができます。管理組合としては手がかからず楽な方法ではありますが、「現状に合った修繕なのか?本来の適性価格で進んでいるのか?」の点で、透明性に欠ける部分もあります。

これらを比較すると、設計監理方式のようにコンサルタントを入れると、費用が高くなるのではないかと懸念されます。しかし、川管ネットアドバイザーの鈴木義昭さんによると、実際はコンサルタントを入れることで競争原理が働き、内容が洗練され費用面でも節約効果を期待できるということでした。また、全て任せるのではなく、分譲時の修繕計画にある修繕予定項目について、現状と照らし合わせた対応の必要性を検討することも大事です。そのため、できれば実施の2年前には、コンサルタントなどに意見を聞いてみることが良策のようです。但し50戸以下の小規模マンションでは、各戸当りの修繕費用負担は割高になることも視野に入れ、修繕工事項目の優先順位も合わせて検討することも重要であると言えます。

次ページ:もしも小規模マンションで修繕積立金をしていなかったら…?>>

2017/04/18

↑ page top