民泊はマンションにとって吉か?凶か?トラブルを避けるために住民が行うべき対策とは?

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民間の空き部屋を宿泊施設として貸し借りするインターネットサービスや、数人で部屋をシェアして住まうシェアハウスの動きが広がっています。

現在、全国61都市のホテルの稼働率は86%以上(全日本シティホテル連盟発表による)。ホテル難民がこうしたサービスを活用する潮流も増えているようです。

また、政府が規制緩和する国家戦略特区の大田区では、マンションなどの個人住宅で外国人を泊める事業を来年1月から始める計画を発表。大阪府議会も、マンションなどの空室を宿泊施設に利用できる「民泊」条例を可決しました。

2020年開催の東京五輪に向けて、外国人観光客の宿泊施設の確保問題を解決するために、政府や自治体による「民泊」推進の動きが高まっています。

一方で、「民泊」に関しては、ホストとゲスト間でのトラブルや、宿泊中の事故など、「民泊」によって起こりうるリスクが考えられます。

こうした動きに対して、マンションとしてどのように考え、対策していけばよいのでしょうか?

マンション・ラボでは、マンション住民に対して本件に関するアンケートを実施。住民としての意見や感想に加え、専門家の意見や、いち早くこの問題に取り組んだ湾岸エリアのマンションの事例を紹介し、この問題に対するマンションのいまとこれからについて考えてみたいと思います。

自宅を宿泊施設として提供するインターネットサービス「Airbnb」とは?

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自宅を貸し出すといってもピンとこない方も多いかもしれません。これは、自宅の一室や、自分がいないあいだの空き部屋を、インターネットを通じて貸し出すマッチングサービスです。

なかでも代表的なサービスAirbnb(エアービーアンドビー)は、世界の都市で100万物件以上を取り扱っているともいわれ、日本でもそのユーザー数を伸ばしています。

ホストである貸し手側は、自分の部屋の一部屋、または不在のあいだの部屋をまるごと貸し出します。ゲストである借り手側は、まるで現地の友達の家に住むような感覚で、好みの部屋を選んで泊まります。旅先での交流や、現地の暮らしを楽しむ旅をしたい若者を中心に人気となっています。

自分のマンションの部屋を貸した場合、ホストとゲストでどのようなメリットとデメリットが考えられるのかを整理してみました。

メリット デメリット
ホスト(部屋を貸し出す側) ・海外のゲストと、国際交流ができるなど、新しい関係が生まれる可能性がある。

・任意の価格設定で、有償で貸し出しできるため、お小遣い稼ぎもできる。

・インターネットを通じたマッチングサービスなので、不特定多数の人とのやりとりになる。

・相手が、どんな人物なのかよくわからないという不安がある。

・貸した部屋が汚されたり壊されたりする可能性がある。

・その他の諸問題が発生する可能性がある。

ゲスト(部屋を借りる側) ・自分の都合にあわせて宿泊先が選べて、ホテルより安価で宿泊ができる。

・また、まるで現地で暮らすような感覚で旅を楽しめる。

・インターネットを通じたマッチングサービスなので、不特定多数の人とのやりとりになる。

・相手が、どんな人物なのかよくわからないという不安がある。

・インターネットで得る写真情報やクチコミだけで泊まる部屋を判断するので、実際に宿泊してみると、不衛生な状態や、思ったより汚れている部屋の可能性もある。

Facebookアカウントを使用しているから安心できるといった声もありますが、基本的には、見ず知らずの他人を信用した上での、自己責任の貸し借りとなります。では、マンション全体で考えた場合のメリット/デメリットはどういったものが考えられるのでしょうか。

メリット デメリット
マンション ホストには民泊の対価が支払われるが、いまのところマンションとして得られるメリットは考えられない。 ・国内外含む、居住者以外の他人がマンションに出入りし、共用部分を使われる可能性がある。

・住民以外の不特定多数の人が出入りすることになる。

・自室やゲストルームの又貸しにより、管理規約が遵守されない。

・ストーカーがマンションに入り込むなど、犯罪に使われる可能性も考えられる。

全国旅館ホテル生活衛生同業組合連合会が、旅館業法に基づかない物件の営業についての申し立てを行い、法律的な議論も取りざたされていますが、いまのところ、Airbnbは日本の法律ではグレーゾーンにあり、個人の責任の範疇で行われているのが実情です。将来的には、こうした問題に対する法律が整備される可能性があります。

マンション居住者の73%が「自宅の貸し出しサービス」の存在を知らない

マンション・ラボでは、2015年8月に3,000人弱のマンション居住者に「自宅の貸し出しサービスに関するアンケート」を実施。居住者の声を伺ってみました。

インターネットを活用して自宅を有料で貸し出すサービスを知らない人は、73%。聞いたことがある・知っている人は26%。ほとんどの人がまだこのサービスを知りませんでした。

貸し出したことがある・借りたことがある経験者は、わずか0.4%。「貸し出したのはローン返済のため」という声もありました。

では、貸し出すことについて、みなさんはどう思っているのでしょうか?

Q.マンションの部屋を、ホテル代わりとして有料で外部の方に貸し出すことについて、どう思いますか?
1. セキュリティ面など、住民以外の人がマンションで宿泊したり生活することには不安があるので反対したい 44%
2. マンションの規約などルールを決めたうえで行うのであればいいと思う 21%
3. マンションの規約などで貸し出しできないようにすべきだと思う 15%
4. 個人の所有する専有部を活用するだけなので、個人の責任で自由に行って問題ないと思う 7%
5. その他/わからない 13%
<賛成意見> <反対意見>
・将来夫婦二人になったら広すぎてもったいないから、老後の収入源にしたい。

・出張あるいは田舎に引っ込んだ後に仕事で上京したときのために、ホテルより安価で使い勝手がよければ借りてみたい。

・旅行先で連泊する際は、住んでいる気分になれて楽しそうだから。

・素敵な家なら、インテリアや使い勝手などを体験してみたい。

・せっかく二重三重のセキュリティを導入しているのに意味がなくなってしまうような気がする。

・マンションのモラル、資産価値の低下につながる。

・住人以外の不特定多数の人物がマンションに出入りするのは、セキュリティと治安の面で不安。

・ホテル代わりとなると、どんな人が宿泊しているのかわからないし、自分の近くの部屋だったらとても不安になる。

アンケートでは、反対意見が約60%、それ以外では、個人の責任や規約ルールを決めた上で行うのならいいという賛成意見が約30%近くという結果になりました。総体的には反対意見の方が多く、セキュリティ面の不安、犯罪の可能性、モラルの低下などを指摘する声があげられていました。

一方、賛成意見のなかでは、「自分でも宿泊してみたい」「文化交流やお小遣い稼ぎなどの理由からホストになってみたい」という声がいくつかありました。

マンション管理業協会「話し合いの場づくりが大切」

マンション管理の適正化の推進を行う一般社団法人 マンション管理業協会に、「民泊」についてお話を伺いました。

 一般社団法人マンション管理業協会の近藤雄二さん(写真左)と梅津 潤さん(写真右)にお話を伺いました。


一般社団法人マンション管理業協会の近藤雄二さん(写真左)と梅津 潤さん(写真右)にお話を伺いました。

編集部「マンション管理業協会では、管理会社などからの相談や問い合わせ窓口を設けて、現場の声に応えています。現在、「民泊」に関する問い合わせはどのような状況なのでしょうか?」

梅津さん「相談窓口を担当しておりますが、現時点ではまだ民泊に関する問い合わせはほとんどありません。自治体が次々と民泊計画を発表している段階ですので、実際の相談はこれからではないのかと思います」

近藤さん「協会への問い合わせはまだないようですが、私が所属している会合などで、“Airbnbについて詳しく知りたい”と質問する方がいらっしゃいました。最近の民泊に関するニュースなどを見て、徐々に関心が高まりつつある状況なのでしょう」

編集部「民泊計画がスタートした場合、管理組合としてはどのように対応すればいいのでしょうか?」

梅津さん「ネガティブな面ばかりが取り沙汰される民泊ですが、居住タイプのマンションではない、投資用マンションなどでは、もしかすると歓迎される動きもあるかもしれません。やはりマンション毎にお考えがあると思いますし、区分所有者の方の権利も尊重されます。こればかりは一概にどの方法がいいとはいえません。マンション特性によってメリット・デメリットを検証し、管理組合でよく話し合うことが、現時点でできる最良の方策といえるのではないでしょうか」

近藤さん「民泊といっても、お住まいの部屋の一室を民泊として旅行者に提供して異文化交流をしたいという方、空室活用として利用するという方、さまざまなシチュエーションが想定されます。
マンションとして、民泊を禁じる・禁じないを決定する前に、まず管理組合の皆さんでメリットとデメリットを整理して討論する、話し合いの場づくりからスタートさせることが大切でしょう」

編集部「今後、国や自治体から民泊に関するルールが制定されていくはずです。こうしたルールも参考にしながら、マンション全体で、どうするべきか方針を話し合っていく必要がありそうです。」
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2015/11/11

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